Hoe komt de koop tot stand?

Als de verkoper en koper het eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan legt de verkopende makelaar de afspraken schriftelijk vast in de koopakte. 

Ontbindende voorwaarden zijn dan een belangrijk onderwerp. U krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Wilt u bijvoorbeeld een ontbindende voorwaarde voor de financiering, dan moet u dit melden bij het uitbrengen van uw bod. Het is belangrijk dat de partijen het ook eens zijn over de aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopakte wordt opgemaakt. Naast de eerder genoemde punten worden meestal nog enkele aanvullende afspraken in de koopakte opgenomen. Denk bijvoorbeeld aan de boeteclausule indien één van beide partijen zijn verplichtingen niet nakomt. 

Wanneer er door een consument een woning wordt gekocht bepaalt de Wet Koop Onroerende Zaken dat een koop pas is gesloten als deze schriftelijk is vastgelegd. Zolang geen koopakte is opgemaakt en deze door beide partijen is ondertekend, is er geen rechtsgeldige koop. 

Zodra de verkoper en de koper de koopakte hebben ondertekend en de koper (en eventueel de notaris) een afschrift van de akte heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd in werking. Binnen deze bedenktijd kan de koper alsnog afzien van de aankoop van een woning. Ziet de koper tijdens de bedenktijd niet af van de koop, zijn de financiën rond en vormen ook eventuele andere ontbindende voorwaarden geen obstakel meer, dan zal op de afgesproken opleveringsdatum de overdracht plaatsvinden bij de notaris.

Wat is de bedenktijd?

Gedurende de bedenktijd kan de koper de overeenkomst alsnog ongedaan maken. Zo wordt de gelegenheid geboden om bijvoorbeeld deskundigen te raadplegen. 
De bedenktijd duurt (minimaal) drie dagen en begint op de dag die volgt op de dag dat de koper de (door beide partijen) ondertekende akte of een kopie daarvan krijgt overhandigd. De bedenktijd eindigt tegen middernacht van de laatste dag van de bedenktijd. Het is dus niet van belang hoe laat de koper het afschrift van de akte heeft ontvangen

Wat houdt 'kosten koper' in?

Kosten koper (k.k.) betekent dat de koper de kosten voor de overdracht van de woning voor zijn rekening neemt. De kosten koper is ongeveer 10 % van de koopprijs. Onder de kosten koper vallen de volgende kosten: 
- Overdrachtsbelasting; 
- Notariskosten voor de opmaak van de akte van levering; 
- Kadasterkosten voor inschrijving akte van levering. 

Naast deze kosten dient de koper, ook rekening te houden met: - Notariskosten voor de opmaak van de hypotheekakte; 
- Kadasterkosten voor inschrijving hypotheekakte. 

Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als een verkoper een makelaar inschakelt voor de verkoop van zijn/haar woning dan zal de verkoper de kosten van deze makelaar moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van deze makelaar moeten betalen.

Wat betekent ‘onder bod’ zijn?

Als de makelaar aangeeft ‘onder bod’ te zijn, betekent dit dat hij een serieuze gegadigde heeft, welke hij heeft toegezegd transacties met anderen niet te zullen bevorderen. Dit betekent echter niet dat bezichtigingen niet meer door kunnen gaan. De makelaar dient dan wel duidelijk aan te geven dat hij ‘onder bod’ is.

Als ik de vraagprijs bied, moet de verkoper de woning dan aan mij verkopen?

Neen. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen. Hij kan zelfs besluiten de vraagprijs tijdens de onderhandelingen te verhogen.

Zit de makelaarscourtage in de 'Kosten Koper'?

Neen. Onder de kosten koper vallen nooit de makelaarskosten. Als u ons inschakelt voor de verkoop van uw woning dan zult u de kosten van onze dienstverlening moeten betalen. Als de koper een makelaar inschakelt voor de aankoop van een woning zal de koper de kosten van onze dienstverlening moeten betalen.

Wat is een optie?

Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarde van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. 

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo'n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip 'optie' gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces. Zo'n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. 

Een optie kunt u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.

De makelaar vraagt een extreem hoge prijs voor een woning. Mag dat?

De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over deze zaken eens zijn, is er een koop. 

Soms besluiten verkoper en koper over een aantal minder belangrijke zaken, 'roerende zaken’ bijvoorbeeld, pas te onderhandelen als ze het over de hoofdzaken eens zijn. In een dergelijk geval kan een rechter wel bepalen dat indien partijen er over de bijzaken niet eens kunnen worden, nu ze het over de door hen zelf aangegeven hoofdzaken wel eens zijn, moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is bereikt over de bijzaken.

Wanneer ben ik in onderhandeling?

U kunt niet afdwingen dat u in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper zal overleggen.

Mag de makelaar met meer dan één gegadigde tegelijk onderhandelen?

De makelaar kan met meerdere gegadigden tegelijk onderhandelen. Dit dient hij echter wel aan de betrokkenen kenbaar te maken

Wat is erfpacht?

Op het moment dat u een huis gaat kopen, geldt in de meeste gevallen dat u zowel eigenaar wordt van het huis als van de grond waar het huis op staat. Bij erfpacht heeft u de grond waar uw huis op staat niet in eigendom, maar in bruikleen. Het lijkt het meest op een situatie waarbij u de grond onder uw woning huurt. Er zijn verschillende manieren waarop er met erfpacht omgegaan wordt. Deze manieren worden hieronder kort behandeld.

Welke vormen van erfpacht zijn er?

Er zijn 3 vormen van erfpacht; hieronder worden deze vormen beschreven.

1. Erfpacht met een periodieke canon
Erfpacht met een periodieke canon lijkt het meest op een huursituatie. Hierbij betaalt u periodiek (meestal maandelijks of jaarlijks) een bedrag aan de verpachter, het canon geheten. De vergoeding die u jaarlijks betaalt staat niet voor altijd vast. Loopt de erfpachtperiode af, dan kan de erfpacht zomaar ineens fors stijgen. Verder kan het zijn dat u een hogere canon moet betalen als u bijbouwt. Een bijkomend voordeel is dan gelukkig wel dat de erfpachtcanon in deze situatie in de meeste gevallen fiscaal aktrekbaar is.

2. Tijdelijke afkoop van de erfpacht
Onder een tijdelijke afkoop van de erfpacht verstaan wij een situatie waarbij de erfpacht voor een vooraf vastgestelde periode is afgekocht. Dit gebeurt bijvoorbeeld vaak bij nieuwbouwprojecten. Om verhogingen te voorkomen wordt dan de erfpachtcanon voor een langere periode afgekocht, bijvoorbeeld 30 of 50 jaar. De afkoop van erfpacht is niet aftrekbaar. Indien u hiervoor echter een lening aangaat, dan is de rente over die lening meestal wel aftrekbaar.

3. Eeuwigdurende afkoop van de erfpacht
Bij eeuwigdurende afkoop van de erfpacht wordt bij de aankoop van de woning eenmalig een bedrag betaald om het erfpacht af te kopen. Dit houdt in dat je als eigenaar van de woning of het appartementsrecht nooit werkelijk eigenaar zult worden van de grond, maar dat de eigenaar van de grond geen periodieke canon in rekening zal brengen. Is de erfpacht voor eeuwig afgekocht, dan is er vrijwel geen verschil met een woning op eigen grond (ook niet in verkoopprijs).
 

Is erfpacht van belang bij het aanvragen van een hypotheek?

Bij het bepalen van de maximale hypotheek, kijkt de hypotheekinstelling naar inkomsten en uitgaven. Op het moment dat er sprake is van erfpacht waarbij de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht, zijn er goed beschouwd geen terugkerende uitgaven. Erfpacht heeft dan dus geen invloed op de maximale hypotheek. Bij tijdelijke afkoop van de erfpacht geldt dat het afhangt van de periode van afkoop. Bij erfpacht situaties waarbij sprake is van een periodiek te betalen canon, neemt de hypotheekinstelling deze periodieke lasten wel mee bij de maximale hypotheek berekening.

Waarom een energielabel?

Met een energielabel kunnen kopers en huurders in één oogopslag zien of een woning zuinig of onzuinig is. Dat is handig, want een keuze voor een zuinige woning betekent een lagere energierekening, meer wooncomfort en minder CO2-uitstoot, dus beter voor het milieu! 

Het energielabel voor woningen geeft met de klassen A (groen, zeer zuinig) tot en met G (rood, zeer onzuinig) aan hoe energiezuinig een huis is in vergelijking met soortgelijke huizen. Een energiezuinig huis heeft goede isolatie, dubbel glas, energiezuinige verwarming en zonnepanelen. Het energielabel is een document waarin deze kenmerken zijn beschreven.

Je ziet hier een voorbeeld van een energielabel 

Wat is het verschil tussen een voorlopig of een definitief energielabel?

Het voorlopige label is een schatting. In de praktijk kan je woning een beter of slechter energielabel hebben. Het is gebaseerd op gegevens uit het Kadaster (type huis, grootte, bouwjaar) en op gegevens van vergelijkbare huizen. De vergelijkbare huizen komen uit een onderzoek uit 2006 naar het huizenbestand in Nederland. Zo kan worden ingeschat dat de kans groot is dat bijvoorbeeld een vooroorlogs huis inmiddels een hr-combiketel heeft en dubbel glas in de woonkamer. 

Ben ik als verkoper verplicht een energielabel aan te vragen?

Ga je je huis verkopen? Dan ben je verplicht een energielabel aan te vragen. Op het moment dat een woning van eigenaar wisselt, moet je als verkoper het energielabel overhandigen aan de nieuwe eigenaar.

Verkoop je een woning zonder energielabel, dan risceer je een boete die kan oplopen tot 400 euro. De kosten voor het aanvragen van een energielabel kunnen varieren van een paar euro tot een paar tientjes. De erkend deskundige, die uw aanvraag controleert, kan zelf de prijs bepalen. U kunt uit de lijst van deskundigen kiezen met welke deskundige u in zee wilt gaan.

Officieel hoef je het energielabel pas bij overdracht (het officiële verkoopmoment) te overhandigen. Maar in de praktijk zullen kopers als ze bezig zijn met het zoeken van een woning, al willen weten wat het energielabel is. Vraag daarom bij het te koop zetten van je woning al een energielabel aan. Wellicht kan de makelaar daar bij helpen.

 Klik hier voor de officiele website om een energielabel aan te vragen.
 

Wat kan ik als koper met een energielabel?

Als je een huis koopt let je op veel dingen. Je bekijkt de vraagprijs, de ligging, het aantal kamers, de tuin. Maar houd je ook rekening met de toekomstige energiekosten? Die bepalen voor een groot deel je woonlasten. Een energielabel laat direct zien of een huis zuinig of onzuinig is.

Het energielabel voor woningen geeft met de klassen A (groen, zeer zuinig) tot en met G (rood, zeer onzuinig) aan hoe energiezuinig een huis is in vergelijking met soortgelijke huizen. Een energiezuinig huis heeft goede isolatie, dubbel glas, energiezuinige verwarming en zonnepanelen.

Bij witgoed en auto's is het al jaren normaal: een energielabel. Fabrikanten zijn verplicht om hun producten van een label te voorzien. Bij woningen ligt de verplichting bij de verkoper. Je kunt er gerust om vragen, bijvoorbeeld als je een afspraak maakt voor een bezichtiging. Je hebt recht op een energielabel, maar formeel gezien geldt de verplichting alleen bij de officiële overdracht van de woning.

Voor meer informatie over energielabels van woningen verwijzen wij u graag door via de onderstaande link.

Informatieve website over energielabel

Wat doet een VvE (Vereniging van Eigenaren)?

Als u een appartement koopt, koopt u een deel van een gebouw. U heeft dan zoals dat heet een appartementsrecht. Samen met de andere bewoners zit u verplicht in de Vereniging van Eigenaren (VvE). Die zorgt onder meer voor onderhoud van het complex en reserveert daar geld voor. Als u in een VvE terechtkomt gelden voor de koop van een appartement specifieke aandachtspunten.

Waar moet ik opletten bij een VVE?

Enkele vragen die u uzelf kunt stellen zijn:

Is de VvE een actieve vereniging?
Hoe functioneert de VvE?
Hoe hoog zijn de servicekosten?
Is er een onderhoudsplan voor het complex?
Hoe is de staat van onderhoud van het gebouw?
Bouwt de VvE vermogen op in een reservefonds voor bijvoorbeeld groot onderhoud?
Heeft de VvE een collectieve opstalverzekering?

Vraag bij een bezichtiging om de stukken van de VvE.
 

Wat houdt een taxatie in?

Een taxatie is het inschatten van de waarde van een woning. Bij huizen wordt dit gedaan door een taxateur. Een makelaar kan enkel een waardebepaling geven. Een waardebepaling is een inschatting van de waarde die een woning heeft op het moment van opname. 

Waar wordt naar gekeken bij een taxatie?

Bij een taxatie wordt er een waardeoordeel gegeven over een woning op grond van aard, stand, ligging en de staat waarin de onroerende zaak zich bevindt. Daarover wordt gerapporteerd d.m.v. rapport. Tevens wordt er gekeken naar vergelijkbare objecten in de omgeving. De ervaringen, en bekendheid met de lokale omgeving van de makelaar is een belangrijk aspect.

Waar kan ik een taxatie voor gebruiken?

Een taxatie van een woning is belangrijk wanneer men dit wil kopen, verkopen of verzekeren. Taxeren is het inschatten door een onafhankelijk, erkend en ter zake kundig persoon, van de waarde van alle roerende en onroerende objecten. Een taxateur kan erg nuttig zijn bij bijvoorbeeld vraag en aanbod sites op Internet (voor kopende/verkopende partij), bij erfenissen, scheidingen, enz.

Wie kan voor mij een taxatie uitvoeren?

Onafhankelijk zijn is één van de deugden die een waardebepaler/taxateur beslist moet bezitten. Daarnaast is het zonder meer een must om zich de kwestie of object eigen te kunnen maken, cq. gespecialiseerd te zijn in de waarde van het object. Erkend zijn van een taxateur/taxatrice is zonder meer een vereiste. In Nederland zijn twee certificerende instellingen die makelaars/taxateurs te toetsen op vakbekwaamdheid: DNV en DEKRA Certification B.V. (voormalig KEMA Quality). Met een certificaat van DNV (als enige geaccrediteerd door de Raad voor Accreditatie) kan men worden ingeschreven in het register van de Stichting Certificering Voor Makelaars en taxateurs (SCVM), met een certificaat van DEKRA kan men worden ingeschreven in het register van de Stichting Vastgoedcert.

Om in aanmerking te komen voor een certificaat van vakbekwaamheid en zodoende opgenomen te worden in een der registers, dient men aantoonbaar vakbekwaam te zijn. Dit wordt getoetst middels examens, ook wordt gekeken naar het verleden, het beroep, de eerbaarheid en natuurlijk dient men zich te houden aan de gedragscode van het register en/of de branchevereniging.

Tegenwoordig is inschrijving in een der registers om voor Nationale Hypotheek Garantie te mogen taxeren niet meer voldoende. Men moet tevens verplicht aangesloten zijn bij een branchevereniging en taxaties moeten verlopen via een validatieinstituut zoals bijvoorbeeld het Taxatie Validatie Instituut (TVI) of het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI).

Is Van der Wiel Makelaardij een erkend taxateur?

Als erkend taxateur zijn wij ingeschreven in het register van de SCVM. Voldoende vakkennis, continue bijscholing en gegarandeerde integriteit zijn voorwaarden om als taxateur in dit register ingeschreven te kunnen zijn. En dat is voor u de waarborg voor een goed taxatierapport dat door alle banken en verzekeringsmaatschappijen in Nederland wordt geaccepteerd. Dat garanderen wij!

Wilt u controleren of wij ingeschreven staan in het register van de SCVM?

Register van SCVM ( zoeken op Regnr. 02R508SCVM of op achternaam van der Wiel)

 

Recent bekeken